「元本一部カット・金利減免」には事業再生計画書の作成が必要です
一部元本カットの上限
・取得された不動産の取得価額と積算価格（物件取得時の土地の路線価等を基に算定した価格をいいます。この差額を上限として、元本一部カットを検討
スルガ銀行「元本一部カット基準」とは
元本一部カットに関する個別のご相談時点で
- ローン返済が困難な状況が存在する（ローン返済を含む物件収支が赤字である）物件
- ローン契約締結時に当社の不正行為がある物件
- その不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係が認められる場合が対象
その場合
- 適用金利の引き下げを検討
- 一部元本カットを検討
ローン契約締結時の不正行為に関する当社の関与度合等の諸事情を考慮したうえで、当社が負うべき解決金支払い債務の額を算定。 - なお、入居者の募集活動が適切に行なわれていれば物件収支が異なると考えられる場合については、物件収支を補正したうえで検討
取引調査書の作成
＜不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係＞の解明
必要書類の種類
□経過報告書（※宅地建物取引業法による規制のcheck）
□ 建築請負契約書 契約締結時
□土地売買契約書
□サブリース契約書
□Line,メール等具体的エビデンスの収集（スルガ銀行・チャネラー）
□登記簿謄本
□金銭消費貸借契約類
□名刺：スルガ銀行・販売店（チャネラー）
□スルガ銀行第三者委員会報告書（※1）の精査
□スルガ銀行に必要書類を開示請求（出金伝票や通帳コピー等の与信資料の開示）
※宅地建物取引業法による規制のcheck
- 宅地建物取引業者票の掲示
- 誇大広告等の禁止、広告開始時期の制限
- 重要事項の説明
- 契約締結などの時期の制限
- 契約内容を記載した書面の交付
- 手付金等の保全
- 手付貸与の禁止
- クーリングオフ
「与信資料の改ざん」は宅建業法65条1項※2の「業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき又は取引の公正を害するおそれが大であるとき」に該当
＜参考資料＞
※1スルガ銀行第三者委員会報告書
https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/topics/pdf/20180907_2.pdf
https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/topics/pdf/20180907_3.pdf
※2宅建業法65条1項
一 業務に関し取引の関係者に損害を与えたとき、又は損害を与えるおそれが大であるとき。
二 業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき、又は取引の公正を害するおそれが大であるとき。
三 業務に関し他の法令（履行確保法 及びこれに基づく命令を除く。）に違反し、宅地建物取引業者として不適当であると認められるとき。
四 取引主任者が、第六十八条又は第六十八条の二第一項の規定による処分を受けた場合において、宅地建物取引業者の責めに帰すべき理由があるとき
建物調査・近隣調査
■調査項目選定趣旨
駆体・仕上材の現状（劣化状況）を把握し、工事範囲・工事仕様検討データ収集及び調査時のレントロールの作成（入居者居住チェック）
□事前調査
調査前に資料の読み込みの他、建物に関する最大限の情報を入手して現状を把握します。
□書類調査
竣工図書、修繕履歴の確認、修繕履歴の聞き取り
□管理会社の確認
□目視打診調査
各部位の劣化状況とその分布を把握するため、バルコニー、共用部の立入可能な範囲の劣化を調査・確認し、建物全体に対する処置の必要な数量を適切に算定する。
□壁面調査
□屋上等防水調査
□バルコニー立入調査
□共用部調査
□金属部調査
□建具類調査
近隣調査・居住者生活調査（入居率に影響）
□玄関、外構、駐車場、駐輪場、ごみ置き場
□近隣聞き込み(反社、外国人）
■駅前の仲介業者に物件評価の確認
事業再生計画書の作成
「金利減免・元本一部カットを検討」
□マンスリーレポート (家賃確認資料) 融資時～現在 ― 直近1年分
□賃貸管理費
□建物管理費 （大規模修繕、設備費）
□水道光熱費
□清掃費の記載があるもの
□ランニングコスト明細
□Wi-Fi料金の記載があるもの
□広告手数料（AD）の記載があるもの
□原状回復費(通常の維持管理や修理にかかる費用)の記載があるもの
□固定資産税納税証明書(納付書でも可)
□警備費の記載があるもの
□レントロール 融資時 ―
□事業計画書 融資時
□登記簿謄本
特記事項
- 事業収支計画の家賃収入は、最低でも10%減として計画しておく
- 減価償却費以外の経費は最低でも10%増で見ておく
不動産の取得価額と積算価格とは（１）
□積算価格（物件取得時の土地の路線価等を基に算定した価格）
算出方法に関して
積算価格は「土地の価格」と「建物の価格」を計算して足したものです。
土地の価格は、「公示地価または路線価」×「土地面積」で算出します。
公示地価とは、国土交通省が毎年土地の価格です。
路線価とは、宅地に接した道路に定められた評価額です。毎年8月頃に国税局や税務署などで公表されます。主に贈与税や相続税の額を決める時に使います。
建物の価格は、再調達価格×延床面積×（法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数で算出します。
再調達価格は、その物件と同じものを新しく手に入れるために必要な金額です。物件の規模や建材の種類、構造によって変動します。
延床面積とは、建物の床面積をすべて足した面積です。2階建ての建物で、1階の床面積が150平米、2階の床面積が80平米なら、延床面積は230平米です。
法定耐用年数とは、法律で定められた減価償却の年数です。以下のように定められています。
木造＝22年
重量鉄骨造＝34年
RC造＝47年
こうして計算した土地の価格と建物の価格を足し合わせれば、積算価格が導き出されます。
2019年02月12日
シェアハウス販売会社に行政処分
『全国賃貸住宅新聞2019年2月11日号より』
スマートデイズ問題で初、業務改善を指示
国土交通省関東地方整備局は近く『かぼちゃの馬車』シェアハウスの販売会社に行政処分を下す。
同シェアハウス985件に融資を行っていたスルガ銀行(静岡県沼津市)に対しては、金融庁が2018月10月に業務停止命令を出したが、販売会社に対する処分は本件が初。
今後は、シェアハウスの案件だけに関わらず、与信資料の改ざんを行った不動産会社への処分が出てくる可能性もある。
今回、行政処分を受けるのはフューチャーイノベーション(以下、FI社:東京都港区)。1日に、同社の新倉健太郎社長に対して国交省管轄担当が聴聞を行った。
FI社は、倒産したスマートデイズ社のシェアハウスを建てる土地の斡旋をしており、与信資料の改ざんを行ったことが明らかになっている。
国交省によると少なくとも5件の改ざんが認められているが、総数は不明だ。
同社は都内と静岡県沼津市に計3拠点を構えており、宅建業免許が国土交通大臣の免許のため国交省が処分を決めた。
国交省は宅建業法65条1項の「業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき又は取引の公正を害するおそれが大であるとき」に該当するとし、業務改善の指示を行う。
国交省土地建設産業局不動産業課は「報道などでFI社が取り上げられたこともあり、同社への調査を実施した」と話した。その結果、与信資料の改ざんの事実が判明したため、処分が決定したという。
本件では業務改善の指示に留まり、業務停止には至らない。本紙はFI社に取材を試みたが連絡が取れない状態が続いている。
家主から販売会社の実態を聞いた。16年秋にFI社の紹介で土地を購入しシェアハウス2棟を建てたAオーナーは「不動産投資に興味があり、収益不動産ポータルサイトで1棟アパートに問い合わせをしたのが最初」と振り返った。
FI社の担当者に「このアパートは現金でしか買えない。他の案件を紹介する」と言われ、会った時に『かぼちゃの馬車』シェアハウスを紹介された。
担当者は30年間サブリース家賃が保証されており、リスクはないと説明。上京してくる女性の就労支援にもなるとも言われ、購入を決めた。
スルガ銀行の融資しか付けられないパッケージで、自己資金が要らないという。融資審査の際には、与信資料として異なる金融機関の紙の通帳コピー3冊分をFI社に提出。
FI社から「スルガ銀行に出しておく」と言われた。
18年1月にサブリース会社のスマートデイズが破産。その後スルガ銀行に、与信資料の開示を求めると、通帳のコピーは1冊分のみで、通帳の残高は1ケタ増え、数百万円だったのが数千万円に変えられていた。
Aオーナーは「行政処分は当然だが、処分の内容が軽すぎる」と怒りをあらわにした。さらにスルガ銀行に対しても、「不動産会社と結託し、不正行為の土壌を作ったからここまで問題化した」と主張し同行への責任追及も進めていく。
国交省は今後も、オーナーからの情報提供があれば調査を進め、同様に契約賃料の改ざんを行い販売した不動産会社を処分する可能性があるという。
スルガ銀行の第3者委員会報告によると『かぼちゃの馬車』シェアハウスの販売会社だけでも84社にのぼる。
シェアハウス以外では、アパート販売のTATERU(タテル‥東京都渋谷区)が、顧客の預金残高の改ざんが実行されたと認定する案件が350件あったことを発表している。
国交省の担当者はTATERUへの処分に対して「可能性は否定できない」と話した。
国は処分を不正行為の抑止につなげていきたい考えだが、不動産会社による不正の根絶には、まだほど遠い。
＜ 全国賃貸住宅新聞 2月11日号より ＞
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