スルガ銀行問題の課題(立証責任・時効・期限の利益・競売・ブラックリスト・清算条項・一律一括解決)

 課題1

1.被害者が立証責任を負う

2.損害賠償請求権の消滅時効

3.期限の利益喪失

4.和解契約後の「 事業再生計画書」と運営実績との乖離

5.「シェアハウス向け融資およびその他投資用不動産融資に関する元本一部カットの受付終了について」

 

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調査報告書・事業再生計画書の重要性

スルガ銀行が融資者責任を認めた内容「定型的な不法行為」を最大公約数の不法行為として損害金請求を行う方向ですが、但し個々申立人により状況・内容が違いますので、不正行為に関する関与度合等調査委員会の申立人別の「調査報告書」が団体交渉を行う上でも必要となります。また、「事業再生計画書」(2018.10金融庁からの要求)は事業再生の基本計画ですので、必須です。

これらの資料はスルガ銀行稟議書(申立人資料)に添付の可能性があります

 

課題1-1.被害者が立証責任を負う

スルガ銀行問題 元本一部カット 不法行為責任の場合には、原則、被害者が立証責任を負います。

不法行為責任の場合には、原則、被害者が立証責任を負い、被害者が加害者の故意・過失により損害を受けた事実を証明しなければ、損害賠償請求は認められません。

但し「第三者委員会の報告書」が立証責任を行う場合強力なサポートとなります。

 

課題1-2.損害賠償請求権の消滅時効

不法行為に基づく損害賠償請求権の消滅時効は、損害および加害者を知った時から3年。

但し、スルガ銀行ADR調停では、基本的にはスルガ銀行が調停応諾した時点で時効の中断(完成猶予)とみなされます。(但しケースバイケースによる)

 

ADR法、すなわち「裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律」において、法務大臣の認証を受けた認証紛争解決機関(日本不動産仲裁機構ADRセンター)を利用する法律上のメリットの一つとして、「時効の中断効」というものがあります。

 

時効中断効の効力発生時は「請求の時」、法律効果としては「訴えの提起があったものとみなす」。

 この点、要件は次の4点と言われています。

                     (「ADR法概説Q&A」67頁より)

ア 紛争の当事者の実施の依頼によって認証紛争解決手続が実施されたこと

イ アの認証紛争解決手続によっては紛争解決についての合意が成立する見込みがないことを理由に手続実施者(調停人)が当該認証紛争解決手続が終了したものであること

ウ 認証紛争解決手続の実施の依頼をした紛争の当事者がイの終了の通知を受けた日から1ヶ月以内に訴えを提起したこと

エ ウの訴えは、認証紛争解決手続の目的となった請求についてのものであること

 

 

■期限の利益喪失条項って何?

たとえば銀行取引約定書(第5条)には、以下のような規定があります。

・返済の一部で遅れがあった場合

・担保物件で競売手続きが開始した場合

・財務状況で重大な虚偽があった場合

・借り手の住所が不明になった場合

・借り手が反社会的勢力(例:暴力団関係者)であることが判明した場合

 

課題1-3.期限の利益喪失

スルガ銀行ADR調停では、基本的にはスルガ銀行が調停応諾した時点で時効の中断「完成猶予」となります。つまり「期限の利益の喪失」の適用はありません。事故情報(ブラックリスト)として個人信用情報に届けない。競売開始手続きも行わない。

 

課題1-4.和解契約後の「事業収支経過書」と運営実績との乖離

・和解契約書条項遵守中であれば期限の利益は守られる。一括請求はしない。

・和解契約書に清算条項が入らないので、限られた期間「入口」「出口」の平等原則に基づき何時でも話し合いに応じる。(期間は協議による)

課題1-5.「シェアハウス向け融資およびその他投資用不動産融資に関する元本一部カットの受付終了について」

元本一部カットの受付は令和元年11月30日をもって終了としていますが、そこには合理的な理由がなく、余りにも一方的です。

これは損害賠償債権の消滅時効に合わせることが合理的です。

金融庁「スルガ銀行株式会社に対する行政処分について」(平成30年10月5日)を起算日として3年間を受付期間として協議を申入れします。

(参考)

「不法行為による損害賠償の請求権は、次に掲げる場合のいずれかに該当するときは、時効によって消滅する。

(1) 被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時から3年間行使しないとき。

(2) 不法行為の時から20年間行使しないとき。

課題2

このスルガ銀行の「元本一部カット基準の概要について」(2019.5.15) 申立人はこれら立証する必要があります。

スルガ銀行の「元本一部カット基準の概要について」概要

「お客さまが取得された不動産の取得価額と積算価格(物件取得時の土地の路線価格を基に算定した価格をいいます。詳細は個別相談の際にご説明いたします)の差額を上限として、元本一部カットを検討いたします。

 

・元本一部カットに関する個別のご相談を頂戴した時点でローン返済が困難な状況が存在する(ローン返済を含む物件収支が赤字である)物件であって、ローン契約締結時に当社の不正行為があり、その「不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係」が認められる場合が対象となります。」

 

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課題3

「不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係」

スルガ銀行が融資者責任を認めた内容定型的な不法行為を最大公約数の不正行為として損害金請求を行う方向性です。(顧問弁護士)

 但し個々申立人により状況・内容が違いますので、「不正行為に関する関与度合等調査委員会」の申立人別の「調査報告書」が団体交渉を行う上でも必要となります。

これらの資料はスルガ銀行稟議書(申立人資料)に添付の可能性があります

 

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東京地方裁判所の調停委員会の調停勧告
定型的な不法行為」とは

  1. スルガ銀行の行員が関わった借入申込書の預金通帳や収入証明書類の違法改ざん行為
  2. スマートデイズ等のサブリース業者が、仕入れた土地価格に大幅な上乗せをし、シエアハウス建築工事費も実際の工事費に大幅な上乗せをして、スルガ銀行はそれを知りつつ融資して、被害者オーナーに高値づかみさせた行為
  3. サブリース業者とスルガ銀行の行員、仲介業者が関連共同して、不当な取得諸経費を上乗せした行為
  4. 破綻必至のサブリース事業による収入保証を信じ込ませて借入させた行為など、過去に例を見ない悪質かつ違法な銀行融資が原因で引き起こされたものです。

 

スルガ銀行は、申立対象のシェアハウス関連融資について、定型的にスルガ銀行の不法行為を構成するとの判断を前提とする東京地方裁判所の調停委員会の調停勧告を真摯に受け止め、自らの責任を明確に認めた。

 

<参考資料>

シェアハウス関連融資債権の譲渡に関するお知らせ(スルガ銀行)

https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/topics/pdf/200325.pdf

2020.3.25

不動産ADR調停のメリット

・スルガ銀行の応諾があれば期限の利益が守られる、つまり競売にはかけない。

・俗に言うブラックリストに載らない

・ADR調停では、基本的にはスルガ銀行が調停応諾した時点で時効の中断(完成猶予)が発生する。(但しケースバイケースによる場合もある)

・和解契約後、条項遵守中であれば期限の利益は守られる。一括請求等はない。

・債務免除益は非課税。 ADR合意契約書が必要(国税局)

・和解契約書に清算条項が入らない。限られた期間「入口」「出口」の平等原則に基づき何時でも話し合いに応じる。(限られた期間は協議による)

 

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不動産ADR調停による被害者支援

NPO法人日本住宅性能検査協会について

NPO法人日本住宅性能検査協会は不正融資に関する第三者評価機関です

建築・不動産取引問題に関する第三者委員会

https://tekisei.sltcc.info/iinkai/

■対象物件

・シェアハウス

・アパート

・中古マンション、投資マンション

 

■スルガ銀行「元本一部カット」検証支援室設置について

2019年5月15日、スルガ銀行が公表した「元本一部カット基準の概要について」、その基準に対応すべくNPO法人日本住宅性能検査協会第三者委員会の中に「元本一部カット」検証支援室を設置しました。

第三者委員会検証支援室がサポート

「ローン契約締結時に当社の不正行為があり、その不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係が認められる場合が対象となります。」この解明サポートを行います。

■第三者委員会検証支援室は2つの委員会で構成されています

事業再生計画案作成委員会

   「事業再生計画書」

不正行為に関する関与度合等調査委員会

    「調査報告書」

 

委員会では多くの不正行為を確認しています。

調査概要(宅地建物取引業違反が疑われる事案)リンク先

https://adr.sltcc.info/about/iinkai/

 

各資料の提出先

・スルガ銀行シェアハウス等顧客対応室

・民間ADR機関

・弁護士

・裁判所民事調停

 

相談から解決の流れ

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一律一括解決を目指す(SKK)

解決金を設定して融資の一部と相殺

ー入口の平等・出口の平等の原則ー

事業再建を目指す

<シェアハウス・アパート・賃貸マンション>

*資産の健全保持が目的です。

早期解決を求め一律一括解決の要求

東京地方裁判所の 調停委員会の調停勧告「代物弁済」スキームを適用した

「ADR一部元本カット」スキームを求む.

具体的にはスルガ銀行がオーナーに一定額の解決金(損害賠償金)を設定して

融資の一部と相殺。オーナーは融資残高を事業再建計画に基づき支払いを行う。

 

■対象物件

・シェアハウス

・アパート

・中古マンション、投資マンション

 

<参考資料>(代物弁済)

シェアハウス関連融資債権の譲渡に関するお知らせ(スルガ銀行)

https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/topics/pdf/200325.pdf

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無料相談受付中

https://adr.sltcc.info/consultation/

お電話でのお問い合わせも受け付けております。

NPO法人日本住宅性能検査協会トラブル相談総合受付センター

03-3524-7215(代表)担当;服部

https://adr.sltcc.info/consultation/