当対策室における解決のステップ

このステップは日本不動産仲裁機構の指導により作成されています。

当対策室における解決のステップ

不動産ADR 調停斡旋案(解決案)の基本的な考え方

家族構成を鑑みこれからかかるであろう教育費や生活費等、基本的人権を犯さない一定の質の保たれた家庭の生活環境を維持する。その目的の為の調停斡旋案(解決案)となります。

調停人の役割として、さまざまな負の条件の中で「出口の経済的合理性」を検証する為、物件購入経緯、契約に至る経緯、紛争に至る経緯、双方主張内容、収入(確定申告)、物件概要、物件収支状況及び物件売買予想価格等,これら取引に関わる全資料が網羅された【調査報告書】【事業再生計画書】を慎重に精査致した上で、合理的で総合的に勘案された調停斡旋案(解決案)を作成致します。

第三者である調停人による調停斡旋案(解決案)が、当事者に提示されます

双方これに同意すれば解決となります。

調停人団 団長:大谷昭二

ご注意

御来所にあたりましては「当サイトについて」をご一読のほどお願いいたします。

無料面談相談(解決のステップ1)

まずは無料面談相談をお申込みください。

スルガ系の一棟業者はそのほとんどが三為業者です。三為業者とは不動産の「転売屋」のことです。中には、土地の売買契約書に瑕疵があるものもあります。その場合、業者売主による「瑕疵担保責任」を追及できる可能性があります。

その可能性を確認する為に、無料面談際に以下の書類を持参下さい。

  • 所有物件概要書
  • 売買契約書(土地)
  • 建築請負契約書
  • 賃貸借契約書(サブリース契約書等)(※)
  • 金銭消費貸借契約書
  • 購入経緯書(時系列、箇条書き)
  • 希望する内容(具体的に、書式は不問)

(※)土地の売買契約書の精査は、「シェアハウス等投資不動産不正取引調査委員会」で行ないます。これは 調停作業とは別業務となります。希望の方はこちらからお申込み下さい

ADR・Web申込(解決のステップ2)

無料面談相談を受けられて不動産ADRのご利用を決められましたら、こちらからお申込下さい。

事前説明を受ける(解決のステップ3)

ADRについての事前説明を受け納得されたら、日本不動産仲裁機構(以下機構)に対して調停申立書を提出し手数料を納付します。

※日本住宅性能検査協会が主管専門委員として加盟する日本不動産仲裁機構は「ADR法(裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律)」に基づき、法務大臣より認証を受けた紛争解決機関です。

調停申立書記入・手数料納付(解決のステップ4)

調停申立書及び添付必要書類(1/3~3/3)に記入して提出し、手数料を納付ください。

調停申立書の2ページ目の申立の趣旨と申立の理由については箇条書きでお願い致します。

【参考】費用について

金融機関に意思確認(解決のステップ5)

調停(不動産ADR)の手続きは、紛争の一方当事者の申立てにより始まります。しかし、相手方がADRを望まない場合には、ADRは不成立となります。

金融機関応諾(解決のステップ6)

金融機関より応諾の回答がありましたら、以下の書類を持参下さい。

  • 確定申告書
  • 源泉徴収票、給与明細書
  • 物件収支が分かる資料
  • マンスリーレポートなど
  • 返済予定表(その他借入があるとき)
  • 管理委託契約書
  • 土地・建物登記簿謄本
  • 建築確認副本
  • 建築図面(平面図、立面図、内部見取図等含む)
  • 検査済証
  • 瑕疵担保保険証
  • 借入金返済書明細(35年月別元本・金利)
  • 各種エビデンス(販売会社の物件案内・チラシ類、Line・メールでのやり取り)
  • フリーローン関連書類

調停人選任(解決のステップ7)

機構は金融機関から手続きに応諾するとの回答を得たら調停人を選任し双方へ通知します。当事者は第三者機関となる日本住宅性能検査協会調査委員会に調査を依頼します。

調停人団

団長:大谷昭二

調査報告書作成(解決のステップ8)

不動産ADR調停案作成検討委員会では、不動産運用モデルを複数検証し、最有効利用となるモデルを調査します。各モデルの収益予測および物件価値を検証し、実勢売買価格調査・不動産鑑定評価・金融資産調査など多岐に渡る項目についての調査報告書を作成します。

そして、その報告書を基に調停案作成基礎資料の「事業再生計画案」を作成します。調停には、「事業再生計画案」は必須となります。

 

作業内容

*複数棟の場合、棟単位で作成します。

  • 現地調査
  • 建築基準法等のチェック
  • 仲介業者、サブリース管理会社、買取業者選定及び交渉
  • 物件価値の検証
  • 買取業者選定及び交渉(買付証明書等の発行)
  • 不動産運用モデルを複数検証し、最有効利用となるモデルを調査
  • 各モデルの5年間収益予測を作成
  • 上記収益予測を基に ①金利減免の要請 ②借入金減額(購入経緯や事案内容による)の要請 ③リスケの要請 等
  • 収益予測によっては債権者(スルガ銀行)の同意の下、継続所有等の検討
  • 最有効利用となるものにコンバージョンし売却の検討
  • 任意売却の検討
  • あらゆる選択肢の検討 等

不動産運用モデル例

  • シェアハウスとしての運用(現状)
  • 通常賃貸としての運用(個別賃貸)
  • 事業用賃貸としての運用(1棟借上げ:ゲストハウス、社宅)
  • 事業用賃貸としての運用(個別オフィス)
  • 事業用賃貸としての運用(シェアオフィス)
  • 土地・建物売却について(実勢売買価格査定)

調停実施(解決のステップ9)

第一段階

事業再生計画案を基に調停作業を行なう。

<単独案件単位>

  • 5年間の収益予測を基に金利減免に向けての調停
  • 5年間の収益予測を基に借入金減額(購入経緯や事案内容による)に向けての調停
  • リスケに向けての調停 等

☆当該物件で合意した事業再生計画案については1年後進捗状況の報告をする。

 

第二段階

単独での「事業再生計画案」が計画通り成果が出ない場合は、他の収益物件との合算で、検討する。

 

第三段階

第一、   第二プランの家賃収入のみの再生プランで、回らない場合は、給与所得・金融資産などを勘案し、検討する。

 

合意成立(解決のステップ10)

当該金融機関では、合意成立の場合、通常合意に従った債務免除(サービサー債権譲渡時)には「特定調停」(簡易裁判所)の申立を行ないます。詳しくはこちらのPDFをご覧ください。

和解成立(解決のステップ11)

調停が成立したことを証拠として残しておくために、その内容を記載した調停合意書(和解契約書)を3通作成し、申立人・相手方それぞれに署名、押印していただきます。調停委員も立会人として署名、押印のうえ申立人・相手方それぞれに交付いたします。残りの1通は日本不動産仲裁機構ADRセンターが保管いたします。

費用について

今回のスルガ銀行事案につきましては日本不動産仲裁機構 不動産ADRセンターの紛争解決手数料は特例として全額減免とさせて頂きます。

但し、調停に臨み、調停案作成基礎資料「事業再生計画案」は必須となります。これは有償(棟単位)となります。

詳しくは、「費用」のページを確認下さい。

金融機関が応諾の場合のメリット(平成30年9月1日現在)

金融機関が応諾した場合、以下のメリットがあります。

  • 調停期間中、調停合意案(「事業再生計画案」)を履行中は「期限の利益喪失」等の法的措置の回避が出来ます。
  • 1年単位の見直しで、場合により条件変更が出来る。

スルガ銀行にカードフリーローンの債務整理を行った場合の対応

通常、不動産投資担保付の借り入れについては、直接、債務者がスルガ銀行と任意整理の交渉をしても、融資金額も大きく、担保価値評価の問題もあり、和解するのは難しいと思われます。併せてフリーローンの問題点もあり、これらを一括で解決するには、「不動産ADR」での調停が有効です。

過払い金(※1)発生の可能性

なし
※銀行は何十年前に遡っても当初から適正な金利で貸し付けをしているので過払い金が発生することはありません。

分割払いの回数

60回(5年)
※保証会社であるスルガキャピタル(※4)・オリコ・ダイレクトワン(※4)・エポスとの交渉になります。

将来利息(※2)のカット

可能
※今後の支払いの利息は確実にカットできます。

滞納している場合

任意整理可能(※3)
※滞納の場合でも柔軟に交渉に対応してもらえます。

(※1)「過払い金」とは違法な金利で払いすぎてしまったお金を指します。
(※2)「将来利息」とは任意整理後に支払いを行う利息を指します。
(※3)但し、全銀協(スルガ銀行加盟)では、任意整理のときに保証会社が代位弁済をした場合、「事故」扱いとなります

【参考】
HPより:https://saimu4.com/niniseiri/376/

(※4)サービサーのうちスルガ銀行グループは、ダイレクトワン(中部債権回収株式会社)とスルガキャピタルです。